Đất nằm trong bản đồ quy hoạch, có sử dụng được không

Xin chào luật sư. Gia đình tôi có một mảnh đất ruộng khai hoang rộng khoảng 500m2. Năm 2011 nhà nước thu hồi 400m2 đất để làm đường quốc lộ. Được biết 100m2 đất còn lại đã nằm trong bản đồ quy hoạch nhưng gia đình tôi không nhận được quyết định thu hồi chỗ đất còn lại cũng như bồi thường đất.

Vậy đoàn luật sư cho tôi hỏi gia đình tôi có được làm nhà hoặc cơ sở chuồng trại trên phần đất đó không. Nếu có làm có bị chính quyền xã lập biên bản không và nếu làm cơ sở chuồng trại sau này nếu nhà nước thu hồi có được quyền tái định cư đất ở không.

Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn:

Vì bạn không nói rõ là bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đấy chưa nên chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp sau:

Trường hợp 1 bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Như vậy, bạn cần tìm hiểu cụ thể xem mảnh đất đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa? Trường hợp chưa có thì bạn hoàn toàn có thể xây dựng cơ sở chuồng trại trên đó nhưng trước hết phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn không được quyền xây dựng cơ sở chuồng trại trên đó. 

Nếu bạn làm cơ sở chuống trại và sau này bị thu hồi thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như vậy về nguyên tắc thì khi bị Nhà nước thu hồi đất thì bạn sẽ được bồi thường 1 mảnh đất khác cùng mục đích sử dụng, trong trường hợp Nhà nước không có đất để bồi thường thì bạn sẽ được bồi thường bằng tiền, ngoài ra thì bạn còn được hưởng hỗ trợ theo quy định như sau:

"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Như vậy theo quy định trên thì nếu mảnh đất bị thu hồi của bạn là đất ở, phải di chuyển chỗ ở và bố bạn không còn chỗ ở nào khác thì bố bạn sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư theo quy đinh. Theo đó mảnh đất đó bạn chỉ xây dựng cở sở chuồng trại để chăn nuôi chứ không phải nhằm mục đích để ở nên khi bị thu hồi bạn sẽ không được hỗ trợ tái định cư.

Trường hợp 2 bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn cũng phải xem xét xem mảnh đất đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa

- Nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất với mảnh đất của bạn thì bạn sẽ không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Nếu như kế hoạch sử dụng đất chưa được phê duyệt thì bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy nếu bạn đã sử dụng mảnh đất đó ổn định từ trước ngày 1/7/2004 không có tranh chấp xảy ra thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi có giấy chứng nhận bạn sẽ có các quyền theo như phân tích ở trường hợp 1.

Trường hợp bạn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât thì bạn sẽ không được xây dựng cơ sở chuồng trại trên đó và cũng không được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.